央行發(fā)布公告

自2020年3月1日起

金融機構應與存量浮動利率貸款客戶

就定價基準轉換條款進行協(xié)商

將原合同約定的利率定價方式

轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）

加點數值在合同剩余期限內固定不變

也可轉換為固定利率

定價基準只能轉換一次

轉換之后不能再次轉換

原則上明年8月31日前要完成轉換

★ 劃重點 ★

1

何為存量房貸？

指的是2020年1月1日前，金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

說白了，就是采取基準利率定價的房貸。眾所周知，今年10月8日，央行發(fā)布新規(guī)，房貸利率跟5年期LPR掛鉤，不再參考基準利率的變化。

這個LPR報價每個月都會變動，最兩個月買房，很多人的房貸合同都已經從基準利率切換到了LPR。

2

沒有采取LPR定價的“存量”房貸

到底有多少？

央行最新數據顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元，其中至少有7成都是存量房貸。

而根據上海證券報的統(tǒng)計，目前商業(yè)性個人住房貸款每個月的增量達幾十萬筆，存量房貸合同則多達6000多萬筆。

6000多萬筆房貸，就意味著，3個月后實施的房貸新規(guī)，至少有6000萬套房子、6000萬個家庭受到波及。

3

什么是基準轉換？

今年實施房貸利率換錨LPR后，以前巨額的存量房貸，依然參考的是基準利率，或上浮，或下折，或持。

這些存量房貸，如果不跟LPR掛鉤的話，就相當于房地產市場存在兩套利率體系。

一套是今年10月8日后實行的掛鉤5年期LPR體系，另一套是過去參考基準利率的房貸體系。

兩套體系，就意味著利率的市場化不夠徹底。舉個例子，以前的基準利率維持了多年4.9%不變，各大銀行沒有自主決定權，房地產市場的情況瞬息萬變，各城市的人口、庫存也不盡相同，把存量房貸過渡到LPR體系，也是樓市的必經之路。

大家比較關心的問題是：啥時候開始？到時候房貸應該怎么選？

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什么時候開始？

2020年3月份開始轉換，8月底之前，所有參考基準利率的房貸，都會完成向LPR的過渡。

這一次調整是單向的：定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。簡單說，基準利率轉為LPR后，就轉不回去了。這意味著不久的將來基準利率這一說法會成為歷史。

有心的朋友，不妨現在就向發(fā)放房貸的銀行詢問，看3個月之后的轉換工作如何開展，是需要預約，還是直接去網點簽署新合同。

對絕大部分人來說，安心等待即可，存量房貸轉LPR的工作開始后，會有相關人員聯(lián)系你的。

5

選擇浮動利率？還是固定利率？

央行給出的轉換規(guī)則，完全能保障購房者的既得利益。明年定價基準轉換后，在2020年實際執(zhí)行的房貸利率不變。

央行規(guī)定房貸合同重簽時，點差一并確定，并適用于房貸合同剩余期限。央行還特別開了政策口子，允許點差為負，嚴格保護存量房貸中享受首套優(yōu)惠折扣的購房者。

有業(yè)內人士給地產君算了一筆賬，比如王先生幾年前買房，享受了基準利率下浮15%的優(yōu)惠利率。按照目前5年以上4.9%的基準利率，實際執(zhí)行利率為4.165%。

如上圖所示，本月20日最新公布的5年期以上LPR4.8%。那么點差為 4.165% - 4.8% = - 0.635%。